Aktueller Marktbericht zu REITs

Beitrag von Götz-Bodo Druschke, B&I Capital AG

REITs haben sich im Aktienausverkauf von September bis Oktober 2018 aufgrund Ihres defensiven Charakters noch gut gehalten, wurden aber dann im Dezember zusammen mit allen anderen Sektoren getroffen, als die FED die Zinsen nochmals anhob und weiterhin den Eindruck steigender Zinsen vermittelte. So hat der Dezember 2018 im Alleingang das  Gesamtjahresminus von ca. 5.5% eingebracht.

Bedingt u.a. durch die dann folgende Umkehr der Notenbankpolitik rund um den Globus, angeführt von der FED, zeigt sich der REITs-Sektor seit Ende Dezember stark erholt mit einem Plus von knapp 11% im Jahr 2019. Trotz des rasanten Anstiegs und der Tatsache, dass die Januarerholung u.U. nach zu viel, zu schnell aussieht, liegt die Performance der letzte drei Monate nur bei 4.2%.

Der REIT-Markt ist nach den gängigen Parametern wie beispielsweise Immobilienwert zu Aktienwert oder dem Renditespread zwischen laufender Dividendenrendite und der „risikolosen“ Staatsanleihenrendete fair bewertet. Die Dividendenwachstumsaussichten sind nach wie vor intakt. So liegen z.B. die Leerstandszahlen bei zentralen Büroimmobilien z.B. in Tokyo, japanischen Regionalstädten und auch in Hong Kong auf historischen tiefen Niveaus – zum Teil deutlich unter 2% Leerstand.

Ein Umstand der REITs als Immobilienbestandshaltern bei Mietverlängerungen und besser noch bei Neuvermietungen in die Hände spielt, da sich in einem solchen Umfeld die Mieten je nach Markt zwischen 5 und 15% erhöhen lassen. Was unmittelbar zu entsprechend steigenden Dividenden führt. Die weltweit andauernde Tiefzinsphase hingegen befeuert weiterhin die Jagd nach Rendite der grossen Kapitalsammelstellen, wie z.B. Pensionskassen und Versicherungen, welche zig Milliarden an Commitments bei Private Equity Häusern wie z.B. Blackstone für Private Equity Real Estate Fonds abgegeben haben. Diese Gelder müssen früher oder später im Wettbieten mit zahlreichen Interessenten in physische Immobilien investiert werden.

Dieser Trend hat für REITs drei Folgen, zwei positiv und eine macht das Geschäft schwieriger:

1.) REITs können non-core Immobilien, welche für sie kein weiteres Potential bieten, zu sehr hohen Preisen verkaufen,

2.) handelt ein REITs, wie im Dezember 2018, deutlich unter dem Wert seines Immobilienwert, treten die PE Fonds auf den Plan und sind an einer kompletten Übernahme interessiert, um z.B. über ein De-Listing an die Immobilien zukommen, was dann den Aktienkurs wieder antreiben kann und

3.) REITs können im Wettbieten um neue Immobilien nicht mit anderen Käufergruppen mithalten, da sie aufgrund der Pflicht zur Ausschüttung der ordentlichen Erträge als Dividende kein Kapital auf der Bilanz haben und so stets neues Kapital aufnehmen müssen, welches sie von Investoren jedoch nur für wertsteigernde Zukäufe erhalten. D.h. ist der Kaufpreis für die Immobilie zu hoch, würde der REIT seine Investoren verwässern und Wert zerstören, so kann er nicht mehr höher bieten und sollte sowohl von der Kapitalerhöhung als auch diesem Zukauf absehen. Ein guter REIT wird stets so verfahren und im Interesse seiner bestehenden Investoren handeln.

Beitrag von Götz-Bodo Druschke, B&I Capital AG