Aktueller Marktbericht zu REITs

Beitrag von Götz-Bodo Druschke, B&I Capital AG

REITs haben sich im Aktienausverkauf von September bis Oktober 2018 aufgrund Ihres defensiven Charakters noch gut gehalten, wurden aber dann im Dezember zusammen mit allen anderen Sektoren getroffen, als die FED die Zinsen nochmals anhob und weiterhin den Eindruck steigender Zinsen vermittelte. So hat der Dezember 2018 im Alleingang das  Gesamtjahresminus von ca. 5.5% eingebracht.

Bedingt u.a. durch die dann folgende Umkehr der Notenbankpolitik rund um den Globus, angeführt von der FED, zeigt sich der REITs-Sektor seit Ende Dezember stark erholt mit einem Plus von knapp 11% im Jahr 2019. Trotz des rasanten Anstiegs und der Tatsache, dass die Januarerholung u.U. nach zu viel, zu schnell aussieht, liegt die Performance der letzte drei Monate nur bei 4.2%.

Der REIT-Markt ist nach den gängigen Parametern wie beispielsweise Immobilienwert zu Aktienwert oder dem Renditespread zwischen laufender Dividendenrendite und der „risikolosen“ Staatsanleihenrendete fair bewertet. Die Dividendenwachstumsaussichten sind nach wie vor intakt. So liegen z.B. die Leerstandszahlen bei zentralen Büroimmobilien z.B. in Tokyo, japanischen Regionalstädten und auch in Hong Kong auf historischen tiefen Niveaus – zum Teil deutlich unter 2% Leerstand.

Ein Umstand der REITs als Immobilienbestandshaltern bei Mietverlängerungen und besser noch bei Neuvermietungen in die Hände spielt, da sich in einem solchen Umfeld die Mieten je nach Markt zwischen 5 und 15% erhöhen lassen. Was unmittelbar zu entsprechend steigenden Dividenden führt. Die weltweit andauernde Tiefzinsphase hingegen befeuert weiterhin die Jagd nach Rendite der grossen Kapitalsammelstellen, wie z.B. Pensionskassen und Versicherungen, welche zig Milliarden an Commitments bei Private Equity Häusern wie z.B. Blackstone für Private Equity Real Estate Fonds abgegeben haben. Diese Gelder müssen früher oder später im Wettbieten mit zahlreichen Interessenten in physische Immobilien investiert werden.

Dieser Trend hat für REITs drei Folgen, zwei positiv und eine macht das Geschäft schwieriger:

1.) REITs können non-core Immobilien, welche für sie kein weiteres Potential bieten, zu sehr hohen Preisen verkaufen,

2.) handelt ein REITs, wie im Dezember 2018, deutlich unter dem Wert seines Immobilienwert, treten die PE Fonds auf den Plan und sind an einer kompletten Übernahme interessiert, um z.B. über ein De-Listing an die Immobilien zukommen, was dann den Aktienkurs wieder antreiben kann und

3.) REITs können im Wettbieten um neue Immobilien nicht mit anderen Käufergruppen mithalten, da sie aufgrund der Pflicht zur Ausschüttung der ordentlichen Erträge als Dividende kein Kapital auf der Bilanz haben und so stets neues Kapital aufnehmen müssen, welches sie von Investoren jedoch nur für wertsteigernde Zukäufe erhalten. D.h. ist der Kaufpreis für die Immobilie zu hoch, würde der REIT seine Investoren verwässern und Wert zerstören, so kann er nicht mehr höher bieten und sollte sowohl von der Kapitalerhöhung als auch diesem Zukauf absehen. Ein guter REIT wird stets so verfahren und im Interesse seiner bestehenden Investoren handeln.

Beitrag von Götz-Bodo Druschke, B&I Capital AG

Das Ende des Märchens von der Zinswende

Kolumne von Markus Steinbeis, geschäftsführender Gesellschafter der steinbeis & häcker vermögensverwaltung gmbh

Die Notenbanken beginnen zu zögern – das Ende des Märchens von der Zinswende

Der schwärzeste Dezember seit Jahrzehnten an den Kapitalmärkten im abgelaufenen Jahr hat die Notenbanken aufgeschreckt. Die Turbulenzen an den Börsen sowie in weiten Teilen sich deutlich abschwächende Konjunkturdaten werden nicht ohne Folgen bleiben. In den kommenden Monaten dürfen die Realwirtschaft sowie die Finanzmärkte wieder auf eine extrem üppige Liquiditätsversorgung hoffen. Jene Liquidität, welche die Zentralbanken den Märkten eigentlich durch Zinserhöhungen und Bilanzverkürzungen wieder entziehen wollten. Das Projekt „Zinswende“ ist erwartungsgemäß krachend gescheitert. Vielmehr scheinen die sogenannten Währungshüter langsam nervös zu werden. Bei weiteren Turbulenzen an den Kapitalmärkten und/oder konjunkturellen Rückschlägen werden sie in Panik geraten und wieder sämtliche Notenpressen anwerfen, um das System zu stabilisieren.

FED – die mächtigste Notenbank tritt auf die Bremse

Es war wohl eine der schnellsten verbalen Kehrtwenden in der Geschichte der US-Notenbank FED. Die Turbulenzen im US-Credit-Markt erreichten Anfang Januar ihren Höhepunkt, als der Renditeaufschlag von US-Hochzinsanleihen auf 500 Basispunkte über US-Staatsanleihen anstieg. Dieses Stresssymptom in Kombination mit dem deutlichen Einbruch der US-Aktienkurse von den Septemberhochs ließen FED-Chef Jerome Powell einknicken. Er kündigte an, von weiteren Zinserhöhungen erst einmal Abstand zu nehmen und „auf die Märkte zu hören“. Nur zwei Wochen nach seiner Zinserhöhung am 20. Dezember des vergangenen Jahres mit anschließender Pressekonferenz, in der er weitere Zinserhöhungen und einen Abbau der

Notenbankbilanz ankündigte, vollzieht er einen kompletten Kurswechsel. Nun spricht Powell nicht mehr von Zinserhöhungen, sondern nur noch von Anpassungen. Zudem will die FED die Notenbankbilanz weniger deutlich reduzieren als bislang angenommen. Im Oktober 2017 hat sie mit dem Abbau ihrer im Zuge der quantitativen Lockerung aufgeblähten Bilanz angefangen. Seitdem ist das Wertpapierportfolio der Notenbank um knapp 400 Mrd. Dollar geschrumpft. Marktteilnehmer sorgten sich zunehmend um die negativen Folgen dieser Normalisierung.

Als Begründung für sein Umdenken lieferte Powell eine Reihe von Faktoren: nachlassende konjunkturelle Dynamik in weiten Teilen der Welt, zunehmende politische Risiken sowie sich verschlechternde Finanzierungsbedingungen. All diese Faktoren waren schon Ende vergangenen Jahres mehr als offensichtlich (wir haben oft darüber berichtet). Vielmehr haben die Finanzmärkte der Notenbank die Grenzen aufgezeigt. Genauso wie seine Vorgänger ist auch Powell erpressbar. Die Kapitalmärkte haben ihm signalisiert: „bis hierher und nicht weiter“. Nur kommt diesmal noch erschwerend hinzu, dass der Notenbank-Chef auch noch von US-Präsident Trump regelmäßig Druck bekommt, die Zinsen zu senken. Die Unabhängigkeit der Notenbank besteht wahrscheinlich nur noch auf dem Papier.

Die amerikanische Wirtschaft ist unverändert extrem konsumabhängig. Dieser Konsum ist stark kreditfinanziert, aber auch von Vermögenspreisen wie Immobilien und Aktien abhängig. Somit ist die latente Angst nicht unbegründet, dass eine Schwäche an den Immobilien- und Aktienmärkten irgendwann auf die Realwirtschaft überschwappt. Die Entwicklung bei den Verkäufen bestehender Häuser gibt schon seit längerem Anlass zur Sorge.

Das Vorgehen der US-Notenbank ist somit nicht neu. Im Zweifel entscheidet sie sich für eine expansivere Ausrichtung, um Stabilität an den Finanzmärkten zu erreichen. Einmal mehr hat sich damit bestätigt, dass die großen Volkswirtschaften bei einer Verknappung der Liquiditätszufuhr mit Entzugserscheinungen zu kämpfen haben. Die nominalen Verschuldungsniveaus sind mittlerweile in der Breite einfach zu hoch, sodass marginale Zinserhöhungen bereits zu einem deutlichen Anstieg der Zinsbelastung führen. Genau aus diesem Grund haben wir die Debatte über eine Zinswende immer als Phantomdiskussion ohne Substanz bezeichnet. Die Wahrscheinlichkeit für Zinssenkungen im Laufe des Jahres ist deutlich gestiegen.

Kann die Eurozone eine tiefe Rezession vermeiden?

Noch konnte das Schlimmste vermieden werden, aber das marginale Wachstum der Eurozone im vierten Quartal 2018 von 0,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal gibt wenig Anlass zur Beruhigung. Ganz im Gegenteil: Die bis zuletzt gefallenen Stimmungsindikatoren deuten darauf hin, dass sich die Wachstumsdynamik sogar weiter abgeschwächt hat. Die Entwicklung der IFO-Geschäftserwartungen spiegelt den Ernst der Lage wieder. Auffallend und gleichzeitig besorgniserregend gestaltet sich hierbei die Situation Italiens. Das Land befindet sich mittlerweile in einer tiefen Rezession. Weite Teile der Wirtschaft waren und sind weiterhin nicht international wettbewerbsfähig, die populistische Regierung lässt jegliche haushaltspolitische Verantwortung vermissen und ein bankrottes Bankensystem lastet wie ein Damoklesschwert über Wirtschaft und Gesellschaft. Ein toxischer Cocktail, der sich da südlich des Brenners zusammenbraut und die Eurozone auf Jahre hinaus belasten dürfte.

Aber auch der einstige Musterknabe Deutschland kommt derzeit ins Straucheln. Als die Chefin des Internationalen Währungsfonds, Christine Lagarde, im Januar in Davos ihre neue Prognose für die Weltwirtschaft vorstellte, machte sich Ernüchterung breit. Sie zählte fünf Länder auf, die mit ihrer schlechten Performance das globale Wachstum in diesem Jahr dämpfen würden. Dass sie dabei Mexiko und die Türkei erwähnte, kam nicht wirklich überraschend. Dass Frankreich und Italien dabei waren, war auch nicht ganz unerwartet. Die Überraschung aber war: Die größte Revision nach unten nahm der IWF für Deutschland vor. Die Wachstumsrate für 2019 wurde hier um mehr als einen halben Prozentpunkt zurückgenommen: Von 1,9 Prozent auf 1,3 Prozent. Ähnlich vorsichtig präsentiert sich mittlerweile die Politik: Im neuen Jahreswirtschaftsbericht erwartet die Bundesregierung nur noch ein Wachstum von 1,0 Prozent für 2019. Vor wenigen Monaten war sie noch von 1,8 Prozent ausgegangen. Europas Wachstumsmotor fährt noch, aber er stottert. Es besteht deshalb kein Grund zur Panik, aber zu erhöhter Wachsamkeit.

Die Bundesrepublik wurde damit zum Bremsklotz der Weltwirtschaft degradiert. Natürlich gibt es dafür viele Ursachen, der entscheidende Belastungsfaktor liegt aber in der Automobilindustrie. Laut dessen Verband VDA brach der Output der PKW-Produktion im Januar 2019 um knapp 20 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat ein. Es ist der dritte Rückgang in Folge in der deutschen Schlüsselindustrie. Der Dieselskandal und die Einführung des neuen WLTP-Verfahrens zur Abgasmessung von Autos dürften dabei eine bedeutende Rolle spielen. Letzteres hat sehr viel länger gedauert, als die Fachleute vermutet hatten. Es ist auch bis jetzt noch nicht abgeschlossen. Sollte sich der Absturz der Autobauer fortsetzen, ist es nur eine Frage der Zeit, bis unsere einstige Paradeindustrie die Gesamtwirtschaft zum Fallen bringt. Es besteht die Gefahr eines volkswirtschaftlichen Domino-Effekts mit einer negativen Kettenreaktion bei unzähligen kleinen und mittelständischen Betrieben.

Über 800.000 Menschen arbeiten in Deutschland bei den Automobilherstellern und deren Zulieferern. Doch das ist nicht alles: Mehrere Studien kommen zu dem Schluss, dass hierzulande etwa 1,8 Millionen Arbeitsplätze direkt oder indirekt von der Autoproduktion abhängig sind. Beispielhaft seien die Städte Wolfsburg, Ingolstadt und Stuttgart erwähnt. Wie dramatisch die Lage am deutschen Automobilmarkt eingebrochen ist zeigen auch jüngst die Unternehmensergebnisse der großen Hersteller und Zulieferindustrien.

Dennoch wäre es aus heutiger Sicht noch zu früh, eine tiefe Rezession in unserem Währungsraum zu prognostizieren, auch wenn die Gefahren zunehmen. Die Probleme in der Automobilindustrie sollten sich im weiteren Jahresverlauf etwas abschwächen. Dies verbessert die Wachstumsaussichten in den kommenden Monaten spürbar. Für eine Stabilisierung der Konjunktur lauern aber noch einige Gefahren: die anhaltende Schwäche der chinesischen Wirtschaft, der Handelskonflikt zwischen den USA und China und das Risiko eines harten Brexits. Es gibt aber gute Anzeichen dafür, dass uns von diesen drei Brandherden in den kommenden Wochen positive Nachrichten erreichen.

Weiterhin unverändert vorsichtiges Agieren an den Kapitalmärkten ratsam

Trotz der teilweisen Erholung an den internationalen Finanzmärkten im Januar bleiben wir bei unserer defensiven Grundausrichtung. Dividendenstarke Aktien aus wenig konjunktursensitiven Branchen, Anleihen von bonitätsstarken Emittenten sowie Edelmetalle sind in unseren Portfolien weiterhin prominent gewichtet. Insoweit behalten die detaillierten Ausführungen des vergangenen Monatsreports ihre volle Gültigkeit.

Kursrückgänge bieten aber auch Chancen. Nach den teils panikartigen Verkäufen im vergangenen Jahr notieren die Aktien vieler erstklassiger Unternehmen wieder auf äußerst attraktiven Bewertungsniveaus. Insbesondere in Europa gab es teils völlig überzogene Abschläge bei kleinen und mittleren Unternehmen. So ist sie die Börse, sie neigt zu Übertreibungen in beide Richtungen. Zwischendurch spielen die Kurse verrückt. Kurseinbrüche von 50 Prozent und mehr waren keine Seltenheit. Kurzfristig ist das Geschehen an der Börse oft irrational, langfristig ist sie aber sehr rational.

Genau daraus entstehen Opportunitäten. Es ist an der Zeit, den europäischen und deutschen Mittelstand wieder sehr genau zu analysieren und die Perlen Stück für Stück einzusammeln. Viele Weltmarktführer sind derzeit mit einem deutlichen Bewertungsabschlag zu haben. Große Schwankungen an den Kapitalmärkten sind also nicht nur Risiko, sondern bieten vor allem auch Chancen.

 

Sachwertanlagen – Erste antizyklische Kaufchancen bei REITs und Edelmetallen

Kolumne von Gerd Häcker, geschäftsführender Gesellschafter der steinbeis & häcker vermögensverwaltung gmbh

In Zeiten turbulenter Börsenphasen oder gar systemischer Finanzrisiken genießen Sachwerte bei Kapitalanlegern ein besonders hohes Interesse. Die Anleger sehnen sich nach Sicherheit und Stabilität Ihrer Anlagen. Dabei steht der langfristige reale Kaufkrafterhalt gegenüber dem reinen Renditestreben klar im Vordergrund. „Verstehen was man besitzt“ ist und bleibt eine der Antriebsfedern und ist eine wichtige Voraussetzung, um gerade in turbulenten Börsenphasen einen kühlen Kopf zu bewahren. Sehen wir uns einmal an, wie sich einige börsennotierte Sachwertanlagen in jüngster Zeit entwickelt haben.

Immobilienaktien und REITs – Wohnimmobilien als Fels in der Brandung

Immobilienaktien und REITS sind eine sehr attraktive Alternative zum Direkterwerb von Betongold: Anleger können so mit geringem Kapitaleinsatz unkompliziert ein breit diversifiziertes Immobilien-Portfolio rund um den Erdball aufbauen. Da REITs an der Börse gehandelt werden, sind auch die Anschaffungskosten gering, zudem ist die Anlage schnell zu veräußern. Beides ist ein klarer Vorteil im Vergleich zur eigenen Immobilie. In den USA ist diese Anlageklasse daher schon weit verbreitet.

Der globale Immobilien REIT-Index musste im vergangenen Jahr lediglich moderate Kursverluste von knapp 6 Prozent hinnehmen. Hierbei ist zu beachten, dass Einzelhandels-Immobilienunternehmen mit einem Anteil von 25 Prozent sehr hoch in diesem Index gewichtet sind. Diese Geschäftsmodelle waren bei Anlegern in den vergangenen Monaten nicht gefragt. Eine sehr hohe Dichte an Shopping Malls in den USA sowie die Bedrohung durch den Online-Handel erhöhten die Risikoaversion vieler Marktteilnehmer. Vereinzelt waren Gesellschaften sogar Ziele für Short-Attacken von Hedgefonds. Auch die Aktienkurse deutscher Gesellschaften (z.B. Deutsche Euroshop, Betreiber von Einkaufszentren) litten unter dieser Entwicklung. Der weiteren Entwicklung dieser Branche ist auch in Zukunft hohes Augenmerk zu schenken, um nicht Gefahr zu laufen nachhaltige Investmentverluste in diesem Segment zu erleiden.

Wohnimmobilienaktien lagen hier deutlich stabiler im Markt. Diese Anlageklasse zeichnet sich durch verhältnismäßig verlässliche Mieteinnahmen aus, die sich durch die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen ergeben. Hier gilt es jedoch genau zu beobachten, wie aggressiv die einzelnen Unternehmen bilanzieren und finanzieren, um das Wachstum zu forcieren. Im Bereich von deutschen Gewerbeimmobilienunternehmen finden wir nach wie vor interessante Anlagemöglichkeiten mit sehr niedriger Bewertung. Wir haben uns hier insbesondere bei Unternehmen aus den Ballungszentren Deutschlands engagiert.

Waldinvestments aufgrund fallender Holzpreise unter Druck

Die Anlageklasse Wald ermöglicht es dem Anleger in reale Vermögenswerte (d.h. Landbesitz und nachwachsende Rohstoffe) zu investieren und gleichzeitig attraktive Ausschüttungen zu erzielen. Neben dem direkten Erwerb von Forst und Ländereien bieten Aktien im Bereich Waldbesitz und Holzverarbeitung eine sehr attraktive Alternative. Die Renditen dieser sogenannten Waldaktien über mittel- bis langfristige Zeiträume lagen sehr oft in Bereichen von 10 bis 12 Prozent (Kursgewinne zuzüglich Dividenden). Die attraktive Wertentwicklung lässt sich neben den gestiegenen Landpreisen durch das natürliche Wachstum der Bäume erklären. Zudem steigt der Marktwert des Holzes mit fortschreitendem Alter der Bäume weiter an. Erfolgreiche „Waldbewirtschafter“ haben die „taktische Option“, in Zeiten von niedrigen Marktpreisen für ihre Holzprodukte die Bestände weiter wachsen zu lassen. Die Holzernte erfolgt dann später bei gestiegenen Preisen.

Aktien- und REIT-basierte Waldinvestments verloren im letzten Jahr deutlich. Insbesondere US-Unternehmen aus diesem Segment waren durch die fallenden Holzpreise unter Druck. Diese wurden maßgeblich durch eine Eintrübung am amerikanischen Häusermarkt hervorgerufen. Der NAHB-Hausmarktindex fiel auf den tiefsten Stand seit 2015. Im Zuge dessen fiel der Holzpreis-Future von 650 USD auf 324 USD zurück. Steigende Hypothekenzinsen (bis zu 5 Prozent) belasteten die Nachfrage nach Immobilien. Langfristig ausgerichteten Anlegern bietet sich nunmehr eine erste antizyklische Kaufgelegenheit. Die hohen Dividendenrenditen ermöglichen es dem Anleger die Wartezeit auf angenehme Art und Weise zu überbrücken.

Edelmetalle im Aufwind – ein überfälliges Comeback

Ungeachtet einer Zunahme der Volatilität an den Kapitalmärkten hat Gold im Jahresverlauf 2018 lange Zeit kein entgegengesetztes Preisverhalten zu den internationalen Aktienmärkten gezeigt. Dies mag darauf zurückzuführen sein, dass der Zinsanstieg in den USA nicht inflationsgetrieben war, sondern tatsächlich mit höheren Realzinsen einherging. Ein erstarkender US Dollar tat ein Übriges und selbst die politischen Unruhen in der südeuropäischen Peripherie, Handelsstreitigkeiten zwischen Weltmächten oder wiederaufkeimende Sorgen über die Stabilität des Finanzsystems hatten wenig Einfluss auf den Goldpreis.

Das sollte sich nun ändern. Konjunkturelle Fragezeichen, sinkende Kapitalmarktzinsen und hohe Unsicherheit, führten bei Edelmetallanlagen wie Gold und Silber zu Kursgewinnen im dritten Quartal des vergangenen Jahres. Wir erwarten eine Verstetigung dieser Entwicklung, da die US-Notenbank und viele andere Zentralbanken in den kommenden Monaten wieder einen expansiveren Kurs an den Tag legen sollten. Sinkende Realzinsen und ein Ende der Aufwertung des US-Dollars liefern den lang ersehnten Rückenwind für den Edelmetallsektor. Damit könnte der jahrelange Abwärtstrend vorerst beendet sein. Insbesondere Goldminenaktien bieten nach den starken Kursverlusten in den letzten Jahren wieder Chancen auf gute Gewinne.

Rohstoffe unter Druck

Betrachten wir die Aktien von Rohstoffunternehmen, die Kupfer, Nickel oder andere Industriemetalle produzieren, so stellen wir fest, dass auch deren Kurse enorm unter Druck geraten waren. Sorgen um die konjunkturelle Abkühlung Chinas, dem mit deutlichem Abstand größten Absatzmarkt, belasten die Preise. Ebenso waren die Rohölnotierungen in den vergangenen Monaten durch erratische Schwankungen gekennzeichnet. Trotz solider weltweiter Nachfrage bleibt der Markt wegen der schier endlosen Diskussionen über Fördermengen der wichtigen Produzenten bis auf weiteres sehr nervös. Im Allgemeinen sind bei Rohstoffanlagen bis dato noch keine Beruhigungstendenzen zu erkennen. Da wir diese Anlageklasse als strategische Komponente im Portfolio berücksichtigen, werden wir die Gelegenheit nutzen, uns hier schon frühzeitig bei einem möglichen Trendwechsel zu positionieren.